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女子首付745万的房没了还要赔500万

2020年5月,在上海的伍女士计划用1550万元的总价,购入上海市黄浦区一套建筑面积为180.09平方米的商业用房,但因银行贷款审批延误,无法按照合同规定时间付尾款。在支付了745万元后,伍女士被卖方告上法庭。

法院最终判决伍女士败诉,伍女士既要归还房子,也要支付违约金、房屋整修费等总计490多万元给卖方。该事件引发网友热议,有网友称伍女士为“最惨购房者”“惨是真的惨”。也有网友表示,“于情不合理,于法没毛病”。

1月21日,潇湘晨报(报料微信:xxcbbaoliao)记者注意到,中国裁判文书网近日公布了该案的来龙去脉。

女子付745万的房没了还被判赔500万,网友:最惨购房者

△图源视觉中国,图文无关

两次支付都逾期

据判决书显示,2020年5月27日,伍女士和卖方范某等签订房地产买卖居间协议,范某等转让黄浦区一套房屋给伍女士,转让价格共计1550万元。

女子付745万的房没了还被判赔500万,网友:最惨购房者

2020年5月30日,伍女士和卖方范某等签订补充条款,双方约定,房屋总价款仍为1550万元,伍女士支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。卖方提前交房,伍女士需要在2020年6月30日前支付首付745万元,60万元装修补偿款于过户当日支付给卖方,剩余贷款745万元由银行放款于卖方。

然而,伍女士未能如约支付完首付的745万元。她支付了100万元定金和400万元部分购房款后,还欠首期房款245万元,逾期未支付。

经过卖方范某等催讨,2020年7月2日,伍女士和卖方范某等正式签订上海市房地产买卖合同,并签订补充条款,双方约定,从2020年7月1日起至付清之日止,以245万元为本金,按每日万分之2.73支付利息损失。伍女士须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付,则房屋买卖合同自动解除,伍女士应偿付违约金(合同总价的20%),且赔偿甲方原有的装修损失180万元。

这次协议后,伍女士在7月13日缴清了逾期付款的利息,并完成了745万的首付,剩余745万元尾款,将在8月30日过户前全部付清。

但伍女士的这笔745万元购房尾款,因为银行审批延误再次逾期。

严重违约被卖方告上法庭

2020年9月15日,卖方范某等发出了律师函,告知伍女士已经严重违约,收函3日内付清尾款,如仍然不付,他们有权解除合同,并要求赔偿违约金及装修损失等。

9月30日,由于仍未收到伍女士尾款,卖方范某等要求伍女士搬离并归还房屋,并偿付房款总价20%的违约金,房屋装修损失180万元等。据资料显示,该房屋于2020年6月左右已经交付于伍女士使用。

2020年10月29日,伍女士在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功,要求继续履行合同,但此时卖方已经不愿出售,并将伍女士告上法庭。

2021年6月25日,上海市黄浦区人民法院一审判决:伍女士的房屋转让协议被解除;必须在判决生效10日内搬离房屋,如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费;伍女士要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元,承担案件受理费4.6万元。

一审之后伍女士和范俊等都进行了上诉,上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判,伍女士将承担案件受理费2.72万元。

女子付745万的房没了还被判赔500万,网友:最惨购房者

△图源视觉中国,图文无关

案件引发网友热议,法院:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力

在一审判决中,法院认为,房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日,而伍女士最终获得贷款的时间在2020年10月29日,这大大超出了合同约定的时间,在合同已明确约定的情况下,伍女士未及时履行付款义务,无法免除相应的违约责任。

但伍女士认为,卖方范某等主张的违约金(房款总价20%)的数额过高,对此,法院解释,因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性,因其交易标的涉及金额一般较大,且该案涉案房产系办公楼,而非一般居住用房,则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大。由于伍女士的违约行为,卖方范某等至今未能正常另行购房成功等,经济损失巨大,所以法院对范某主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求,采取一并支持的处理方式。

而网友们最具争议的“判决解除合同不符合鼓励交易目的”的观点,在判决过程中,法院也给出了解释。

法院认为,伍女士已经支付了50%房价款,如尽量维持合同交易的持续和稳定性,有利于减少合约双方的损失。但在本案中,原告也就是卖方范某等,坚持依据合同约定,所赋予其的单方解除权(及损害赔偿权)的情况下,只能依据现有的法律规定进行裁决。如果在本案原告享有合法的单方合同解除权的情况下,却强行判决双方继续履行合同,则反而有构成“强买强卖”的风险,这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。

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